【松山市｜大東建託アパート施工事例】

 外壁・屋根・付帯部塗装工事

― 工程を省かない。写真で証明する。管理品質がそのまま伝わるアパート塗装 ―

施工概要

• 物件名：松山市O様アパート

• 所在地：愛媛県松山市

• 建物種別：大東建託アパート（集合住宅）

• 構造：木造

• 工事内容：

  • 外壁塗装

  • 屋根塗装

  • 付帯部塗装（破風・軒天・雨樋・水切り・配電盤）

  • ルーバーラティス塗装

  • 駐輪場 鉄部ケレン・錆転換剤処理・防錆塗装

• 施工目的：
  建物全体の美観回復
  防水性・耐久性の回復
  将来的な修繕費リスクの低減
  管理品質の可視化

はじめに｜この施工事例が「長い理由」

この施工事例は、
一般的な「ビフォーアフターだけの施工事例」とは異なります。

理由は一つです。

アパート塗装は、
「説明できなければ意味がない工事」だからです。

• なぜ今、塗装が必要だったのか

• なぜこの工法を選んだのか

• なぜこの金額になるのか

• なぜ数年後も安心できるのか

これらを
管理会社・オーナー・第三者に説明できる状態
まで落とし込むため、
あえて工程・考え方・判断基準を
すべて文章化しています。

松山市の気候とアパート塗装の関係（重要）

松山市は、
全国的に見ても 「塗膜劣化が進みやすい条件」 が揃っています。

松山市の特徴

• 年間降水量が比較的多い

• 夏場の高温多湿

• 冬場の寒暖差

• 紫外線量が高い

これらの要素はすべて
塗膜の防水性能を確実に削ります。

特にアパートは

• 建物面積が大きい

• 日当たり・影が混在する

• 劣化の進行が面ごとに異なる

ため、
戸建て以上に「劣化の見極め」が重要になります。

大東建託アパート特有の注意点

大東建託アパートには、
構造上・仕様上の特徴があります。

よくある特徴

• 木造

• 外壁材は窯業系サイディング

• 金属部・付帯部が多い

• 共用部・設備が多い

これにより、
以下のリスクが発生しやすくなります。

• 鉄部の錆進行

• 水切り・基礎際からの劣化

• 設備周りの塗膜剥離

今回のサンライズコート様でも、
これらの典型的な劣化症状が確認されました。

現地調査で確認した劣化症状（詳細）

外壁

• チョーキング（塗膜樹脂の分解）

• 防水性能低下

• 微細なヘアークラック

チョーキングが発生している時点で、
塗膜はすでに防水機能を失っています。

屋根

• 色褪せ

• 旧塗膜の劣化

• 縁切り不足のリスク

屋根は
「まだ大丈夫そう」に見えても要注意です。

付帯部

• 水切り塗膜剥離

• ルーバーラティスの退色

• 配電盤の色褪せ

これらはすべて
建物全体の劣化スピードを早める要因になります。

駐輪場（最重要）

• 広範囲の錆

• 旧塗膜の浮き

• 錆の内部進行

👉 この駐輪場の状態が、
今回の工事内容を決定づけました。

なぜ「塗装で済むタイミング」が重要なのか

アパート塗装は、
タイミングを間違えるとコストが跳ね上がります。

塗装で済む段階

• 下地が生きている

• 錆が表面のみ

• 防水層が切れていない

修繕が必要な段階

• 錆が内部まで進行

• 下地腐食

• 部材交換が必要

今回のO様アパートは、
塗装で止められるギリギリの段階でした。
松山市のパナソニックホームズアパート屋根・外壁塗装事例はこちら

松山市の東建コーポレーションアパート屋根・外壁塗装事例はこちら

高圧洗浄｜工事品質を決める最初の分岐点

塗装工事は、
洗浄を甘くした時点で失敗が確定します。

• 苔

• 汚れ

• 劣化塗膜

これらを落とさずに塗ると、
どんな高級塗料でも意味を成しません。

【外壁塗装】高圧洗浄でよくあるトラブルとは？

養生作業｜アパート塗装で最も神経を使う工程

入居者様が生活している中での工事では、
養生＝信頼そのものです。

• 生活動線

• 開閉頻度

• 共用部利用

すべてを考慮しながら、
最小限かつ確実な養生を行います。

外壁塗装工程（3工程を省かない理由）

下塗り

下塗りは
接着剤の役割を果たします。

中塗り

中塗りは
塗膜の厚みを形成する工程です。

上塗り

上塗りは
防水性能・耐候性を完成させる工程です。

上塗りを1回で済ませる業者も存在しますが、
それでは本来の性能は出ません。

屋根塗装工程｜縁切りをしないと起こること

屋根塗装で
タスペーサーを入れない場合、

• 毛細管現象で水が逆流

• 雨漏り発生

• 下地腐食

という最悪の結果につながります。

付帯部塗装｜「ついで」にすると後悔する部分

破風・軒天・雨樋・水切りは、
建物の寿命に直結します。

特に水切りは、
外壁下部からの劣化進行を防ぐ
非常に重要な部位です。

配電盤塗装が管理品質に与える影響

配電盤は

• 共用部

• 目につく

• 管理状態の象徴

ここが汚れているだけで、
「管理が甘い物件」という印象を与えてしまいます。

駐輪場 鉄部塗装｜今回の工事の核心

なぜ錆は再発するのか

錆は
表面を削っただけでは止まりません。

内部に残った錆が
水分・酸素と反応し続けます。

錆転換剤とは何か

錆転換剤は、
錆を安定した物質に変化させ、
進行を止める材料です。

👉 塗装業界でも、
実際に使い、写真で公開する会社は多くありません。

防錆塗装2回の意味

• 1回目：密着・防錆

• 2回目：膜厚確保・耐久性向上

施工後の状態と評価

今回の施工により、

• 見た目の改善

• 劣化進行の抑制

• 管理品質の向上

すべてを同時に達成しています。

管理会社・オーナー向け説明

本物件は、
塗装で対応可能な段階で工事を実施しています。
錆部は錆転換剤を使用し、
進行抑制を行ったうえで防錆塗装を実施。
工程写真をすべて残しているため、
今後の修繕判断資料としても活用可能です。

よくある失敗事例（松山市）

• 金額だけで業者選定

• 工程写真なし

• 数年で再劣化

👉 これらはすべて
**「工程を省いた結果」**です。

松山市におけるアパート外壁塗装の「劣化進行メカニズム」

松山市は瀬戸内気候に属し、比較的温暖な地域として知られていますが、
アパート外壁塗装という観点では決して楽な環境ではありません。

理由は以下の複合要因にあります。

まず、年間を通して湿度が高い時期が長く続くこと。
湿度が高い状態が続くと、外壁表面だけでなく、
目に見えない塗膜の内部や下地部分にまで水分が滞留しやすくなります。

次に、夏場の強い紫外線です。
紫外線は塗膜中の樹脂成分を分解し、
塗膜を硬化・脆化させる原因となります。
この現象が進むと、塗膜は柔軟性を失い、
微細なひび割れ（ヘアークラック）が発生しやすくなります。

さらに、松山市は海に近いエリアも多く、
立地によっては塩分を含んだ湿った空気の影響を受けることもあります。
この塩分は、鉄部の錆進行を加速させる要因になります。

アパートは戸建て住宅と比べて、

• 外壁面積が広い

• 日照条件が面ごとに大きく異なる

• 風通しの悪い箇所が生まれやすい

といった特徴があり、
劣化の進行スピードに「ムラ」が出やすい建物形態です。

このため、
「まだ大丈夫そうに見える面」と
「すでに防水性能を失っている面」
が同時に存在するケースが非常に多く見られます。

今回のO様アパートの外壁でも、
まさにこの典型的な劣化パターンが確認されました。

大東建託アパートの外壁・付帯部構造と塗装時の注意点

大東建託のアパートは全国に数多く存在し、
施工実績の多い建物タイプですが、
塗装工事においては注意すべきポイントが明確に存在します。

代表的なのが、窯業系サイディングという構造です。

この構造では、

• 金属部とサイディングの取り合いが多い

• 水切り・見切り材が多用されている

といった特徴があります。

これらの部位はすべて、
塗装の工程を省くと劣化が一気に進行するポイントです。

特に注意が必要なのが水切り部分です。
水切りは外壁の最下部に設置されており、
雨水・泥・紫外線の影響を直接受け続けます。

水切りの塗膜が劣化すると、
そこから外壁下部へ水分が回り込み、
サイディングボードの反りや浮き、
さらには下地材の劣化へとつながります。

今回の工事では、
水切りを「付帯部だからついでに塗る」のではなく、
外壁を守る重要部位として独立した工程として扱っています。

管理会社・オーナーが本当に困る「アパート塗装後のトラブル」

アパート塗装工事で、
管理会社やオーナー様が本当に困るのは
工事中ではなく、工事後です。

よくあるトラブルとして、次のようなケースがあります。

• 数年後に塗膜の剥がれが発生したが、
  当時の施工内容が分からない

• 錆が再発したが、
  錆処理をしていたのか判断できない

• 入居者から「以前より見た目が悪くなった」と言われる

• 修繕計画を立てようとしても、資料が残っていない

これらのトラブルの共通点は、
「工程が記録されていない」ことです。

今回のo様アパートの施工では、

• 各工程を写真で記録

• 使用した工法・考え方を文章で明文化

• 次回修繕時の判断材料として使える状態

までを前提として工事を行っています。

これは単なる塗装工事ではなく、
建物管理のための情報整備でもあります。

アパート塗装における「説明責任」と施工事例の役割

アパート塗装は、
管理会社・オーナー・場合によっては入居者への
説明責任が発生する工事です。

• なぜ今工事を行ったのか

• なぜこの金額になったのか

• なぜこの工法を選んだのか

これらを感覚的な説明ではなく、
事実と記録に基づいて説明できるかどうかが重要です。

施工事例は単なる集客コンテンツではなく、
管理・説明・判断のための資料としての役割を持ちます。

今回のように、

• 工程を細かく分解

• 省略せずに記録

• 写真と文章をセットで残す

施工事例は、
将来的に管理会社・オーナー双方を守る
**「資産資料」**になります。